Чек-лист

Как купить квартиру/дом/ нежилое помещение

с дисконтом до 40 % ниже рынка.

Покупка недвижимости — это всегда ответственный и волнительный шаг, сопровождающийся рисками. И неважно, покупаете ли вы недвижимость для собственного использования, или инвестируете для того, чтобы сдавать в аренду, или покупаете чтобы использовать в бизнесе, производстве. Быть полностью уверенным в том, что покупка будет успешной невозможно, но минимизировать риски можно и нужно.


Ну и конечно, покупателям всегда хочется сэкономить на покупке, тем более если он инвестор. Ведь нужна определенная доходность и окупаемость.

Конечно, на вторичном рынке продаются объекты недвижимости по цене значительно ниже рыночной. Однако стоить задуматься – почему собственник продает дешевле? Долги, не справляется с финансовой нагрузкой, просроченная задолженность? Вероятно, уже есть исполнительные производства о взыскании, грозит банкротство? Важно с бОльшим пристрастием проверять такие объекты и помнить о том, что все сделки, совершенные собственником за три года до подачи заявления о банкротстве, могут быть оспорены, ОСОБЕННО если продажа была по цене ниже рыночной.

Есть другой вариант – покупка недвижимости с торгов. С торгов продают имущество, на которое обращено взыскание в целях удовлетворения требований кредиторов. В этом случае исполняется решение суда в соответствии с действующим законодательством.

Есть еще вариант - купить непрофильный актив. Непрофильные активы продают, например, банки. Банки продают имущество, которое оставили за собой после несостоявшейся реализации имущества на торгах. И у них также бывают очень интересные цены.

Ниже чек-лист из которого вы узнаете что и как нужно делать, чтобы купить такой объект.

МЕЧТА


Первое, что нужно сделать это определиться с желанием/ мечтой о покупке - какой объект вы хотите купить, ведь на торгах продается разное имущество: квартиры; дома; нежилые помещения; производства; автомобили; спец. техника и даже целые имущественные комплексы. Поиск объекта, это трудоемкое занятие, занимающее внушительное количество времени, поэтому необходимо понять, что вы ищете и не отвлекаться на другие объекты.


ЦЕЛЬ


Определяемся с целями покупки – вы хотите купить недвижимость для собственного использования или в целях инвестирования для того, чтобы сдавать в аренду, или вы хотите купить с целью перепродажи для того, чтобы заработать. В зависимости от этого вы определяете для себя будущую цену объекта и насколько вас удовлетворит дисконт по сравнению с рынком.


БЮДЖЕТ

Определяемся с бюджетом – вы будете использовать свои средства, возможно привлечете соинвестора, возможно будете использовать заемные средства. Важно понимать, что банки в большинстве случаев не кредитуют приобретение имущества на торгах, также невозможно использование материнского капитала и сертификатов. В некоторых случаях банки кредитуют покупку непрофильных активов. Каждый случай индивидуален и подлежит рассмотрению.


ПОИСК


Ищем объект на банкротных, залоговых, непрофильных площадках.
Сведения о торгах имуществом публикуются на информационных ресурсах, определенных законодательством: Единый федеральный ресурс сведений о банкротстве, газета «Коммерсант», официальный сайт РФ для размещения информации для проведения торгов, сайты банков в разделах реализация непрофильных активов.


ОЦЕНКА

После того как нашли объект, изучаем его на предмет ликвидности, оцениваем его: местоположение, год постройки дома, коммуникации, этаж/этажность. Сравниваем его цену с аналогичными предложениями с похожими параметрами и назначением.


ДОКУМЕНТЫ И АНАЛИЗ

После того как нашли подходящий объект, необходимо запросить документы у продавца или организатора торгов для того, чтобы провести юридическую проверку, изучить продавца и дело о банкротстве, понять в связи с чем происходит реализация, максимально изучить историю объекта, в том числе и из открытых источников.


ТОРГИ

В случае принятия решения об участия в торгах, необходимо подготовить пакет документов в соответствии с действующим законодательством, а также сообщением о торгах для того, чтобы вашу заявку не отклонили. Предварительно необходимо приобрести электронно-цифровую подпись (ЭЦП) и пройти аккредитацию на электронной торговой площадке (ЭТП). Заранее стоит определиться с максимальной ценой, которую вы готовы предложить в торгах.


ДОГОВОР

После того как вы получили итоговый протокол торгов, в котором вы победитель, подписывается договор купли-продажи. В соответствии с условиями договора оплачиваем имущество (порядок оплаты зависит от вида торгов, в которых вы участвовали, и он определен на законодательном уровне). Если же вы приобрели непрофильный актив, условия договора согласовываются с продавцом имущества.


РЕГИСТРАЦИЯ

Когда все документы подписаны, имущество оплачено покупатель и продавец имущества должны подать совместное заявление на государственную регистрацию права собственности с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

В настоящее время особенно выгодно покупать с дисконтом, ведь оценка имущества, которое реализуется сейчас производилась по ценам «до кризисного времени». Поэтому начальная цена имущества в некоторых случаях имеет дисконт от рыночной стоимости до 50 %. Успевайте купить по сниженным ценам!

Все эти этапы более подробно описаны в моем гайде «Как купить имущество с торгов» со ссылками на законодательство.

Там я подробно описываю на каких площадках искать имущество, на какие кнопки нажимать, где искать необходимую информацию, как запрашивать документы, на что обращать внимание при анализе объекта, где покупать ЭЦП и как проходить регистрацию на торговой площадке. Бонус для тех кто изучит гайд до конца в виде сервисов значительно облегчающих поиск.