Экспертиза

Перед инвестированием в покупку недвижимости с торгов желательно оценить риск с учетом ваших целей и возможностей:

• Если вы не хотите потерять деньги при покупке недвижимости с торгов
• Если вы хотите оценить вероятность судебных тяжб по поводу объекта недвижимости
• Если вы хотите понимать с чем можете столкнуться при регистрации права собственности

Экспертиза недвижимости и оценки рисков для вас (пример):

Должник ООО "ЛЬВИЦА" ИНН 7715035389

Нежилое помещение площадью 566,7 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-21, этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 5-14), кадастровый номер 77:02:0025014:1097
Адрес: г. Москва, Северная 9-я линия, д. 3А

Согласно сведениям ЕГРН:

Кадастровая стоимость: 57 411 368,27 р.

Собственность, запись № 77-77/002-77/002/062/2015-380/2 от 06.11.2015

Ипотека в силу закона № 77-77/002-77/002/062/2015-381/1 от 06.11.2015 г. (залогодержатель – Департамент городского имущества г. Москвы на основании договора купли-продажи № 59-984 от 13.10.2014)


Запреты на 03.11.2020 по Выписке ЕГРН (стр 210 отчета об оценке):
№ 77:02:0025014:1097-77/055/2020-3 от 16.09.2020 (приставы)
№ 77:02:0025014:1097-77/055/2020-1 от 16.09.2020 (приставы)
№ 77:02:0025014:1097-77/003/2020-67 от 29.06.2020 (приставы)
№ 77:02:0025014:1097-77/012/2017-2 от 09.10.2017 (приставы)
№ 77:02:0025014:1097-77/017/2017-1 от 29.08.2017 (приставы)
№ 77:02:0025014:1097-77/055/2020-2 от 16.09.2020 (приставы)

Нежилое помещение является частью 2-этажного здания. На кадастровом учете состоит здание общей площадью 853,9 кв.м., состоящее из 2 этажей и подземный. Кадастровый номер 77:02:0025009:1056. Собственник второго этажа не известен.

Права на земельный участок под зданием не оформлены.
По этому адресу сформирован земельный участок площадью 385 кв.м. кадастровый 77:02:0025009:5565, кадастровая стоимость 9 785 444,90 р.
Разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м.

Арбитражное дело о банкротстве № А40-209416/2019

Введение наблюдения Определение от 11.12.2020 г.

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/1819adab-0fc9-4874-9523-d392fb0fb896/729a0da4-b7b1-43ae-8e01-57b2f0391695/A40-209416-2019_20201211_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True


Решение о банкротстве и введении конкурсного производства Определение от 13.05.2021

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/1819adab-0fc9-4874-9523-d392fb0fb896/38039eff-5cae-4bff-8e26-36d8205694a8/A40-209416-2019_20210610_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True

Требования залогового кредитора (департамента) в размере 42 000 376, 75р. включены в реестр Определением от 20.04.2020г

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/1819adab-0fc9-4874-9523-d392fb0fb896/0415f97a-22a4-48f3-b50d-29a237a8a21e/A40-209416-2019_20210507_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

Положение о реализации утверждалось залоговым кредитором, поэтому оспаривание начальной цены исключается. 70% от вырученной в торгах суммы перечисляются со специального счета должника залоговому кредитору (ст. 138 127-ФЗ, а также положение о реализации)

Департамент повторно обращается за включением в реестр с суммой 144 522 920, 53р. по тому же договору, однако из-за пропуска срока требования включают «за реестр» т.е. требования удовлетворяются за счет средств оставшихся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/1819adab-0fc9-4874-9523-d392fb0fb896/eab7788e-6eb5-4714-9247-8f1e9ae0f15f/A40-209416-2019_20211125_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

Удовлетворен иск Департамента к должнику (ООО Львица) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка Определением от 30.04.2021. Дело № А40-221837/2020. Там же размещен сам договор аренды. Срок до 17.04.2068г. Годовая арендная плата 93 506,39р.

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/3483b4b7-f4ef-48bd-b37c-7f0c7e421bd9/9e95cd51-4785-45c4-8ee1-3f19f0d9dee9/A40-221837-2020_20210430_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True



Выводы

Возможна задержка в регистрации права из-за большого количества арестов. Вероятно, потребуется больше чем обычно времени для снятия арестов.

Возможен отказ Департамента подать заявление в Росреестр о прекращении ипотеки. В этом случае ипотеку снимать через суд. Основания 127-ФЗ, многочисленная судебная практика.
С учетом удовлетворенного иска о понуждении к заключению договора аренды на землю, у нового собственника проблем с заключением договора аренды не будет.

В свободных источниках информации об оспаривании прав должника на нежилое помещение нет.

Рекомендуется заказать выписку из ЕГРН перед входом в торги.